Почему нерезиденты смотрят на израильские фонды недвижимости

Рынок физической недвижимости Израиля становится всё менее доступным для нерезидентов. Налог на покупку для иностранцев достигает 8% уже с первого шекеля. Фонды недвижимости REIT и коммерческие фонды предлагают иной путь – получать доход от израильского рынка без регистрации сделки у нотариуса.

В 2025-2026 годах на Тель-авивской бирже торгуется несколько крупных фондов недвижимости. Среди них – Рав-бним, Амот Инвестментс, Мелисрон. Каждый из них владеет портфелем торговых центров, офисных комплексов и логистических объектов.

Структура дохода: как формируются дивиденды

Израильские фонды недвижимости по закону обязаны распределять не менее 90% налогооблагаемой прибыли среди акционеров. Это законодательное требование делает их предсказуемым инструментом для получения пассивного дохода. Дивидендная доходность ведущих фондов в 2025 году составляла от 4% до 6,5% годовых в шекелях.

Налогообложение дивидендов для нерезидентов в 2026 году

Израиль подписал соглашения об избежании двойного налогообложения с рядом государств СНГ. Для резидентов России ставка по соглашению исторически составляла 10%. Однако после приостановки соглашения в 2023 году применяется стандартная внутренняя ставка – 25%.

Для граждан Казахстана, Армении и ряда других стран соглашения продолжают действовать. Перед инвестированием критически важно уточнить статус соглашения своей страны. Налоговый консультант в Израиле может подтвердить актуальный режим для конкретного гражданства.

Возврат переплаченного налога

Нерезидент вправе подать заявление на возврат налога в израильское налоговое управление – Рашут ха-Масим. Это возможно, если ставка по соглашению ниже удержанной брокером. Процедура занимает от нескольких месяцев до года.

Сравнение: прямая покупка квартиры против фонда

Порог входа в квартиру в Тель-Авиве стартует от 1,5-2 млн шекелей. Фонд недвижимости на бирже доступен от одного лота – стоимостью в несколько сотен шекелей. При этом ликвидность ценных бумаг несравнимо выше: продать акцию можно в течение торгового дня.

Владение физической квартирой влечёт расходы на управление, ремонт и поиск арендаторов. Фонд берёт эти функции на себя через профессиональную управляющую команду. Операционные расходы распределяются на тысячи объектов и акционеров.

Валютный риск и хеджирование

Инвестор из СНГ, покупающий израильские активы, принимает на себя шекелевый риск. Шекель исторически показывал устойчивость к доллару, но краткосрочная волатильность присутствует. Некоторые брокеры предлагают инструменты частичного хеджирования для клиентов с большими позициями.

Более того, при конвертации дивидендов в евро или доллары возникает дополнительный транзакционный расход. Его стоит учитывать при расчёте реальной доходности инвестиции.

Практические аспекты для иностранного инвестора

Брокеры, работающие с израильскими ценными бумагами, обязаны идентифицировать клиента по стандарту КYС. Для нерезидентов потребуется паспорт, подтверждение адреса и иногда – декларация об источнике средств. Процедура занимает от нескольких дней до двух недель.

Важно учесть, что не все международные брокеры предоставляют доступ к Тель-авивской бирже. Interactive Brokers и ряд израильских брокеров с международной лицензией – наиболее распространённые варианты. Комиссии на израильской бирже сопоставимы с европейскими площадками.

Диверсификация внутри сектора

Коммерческие фонды специализируются на разных сегментах: торговые центры, офисы, склады. Мелисрон фокусируется на торговых комплексах класса А. Амот Инвестментс держит смешанный портфель офисной и торговой недвижимости.

Вместе с тем рынок коммерческой недвижимости Израиля испытал давление в 2024 году на фоне геополитической напряжённости. К 2025-2026 годам большинство фондов восстановили операционные показатели до предвоенного уровня. Это подтверждают квартальные отчёты, публикуемые на сайте биржи ТАСЕ.

Риски, которые нельзя игнорировать

Израильский рынок реагирует на эскалацию конфликтов резкими краткосрочными просадками. В октябре 2023 года индекс недвижимости ТАСЕ упал на 12% за две недели. Стоит отметить, что последующее восстановление заняло около восьми месяцев.

Следовательно, горизонт инвестирования в израильские фонды должен составлять не менее трёх-пяти лет. Краткосрочная спекуляция на этом рынке несёт повышенный риск для иностранного инвестора без понимания местного контекста.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какова минимальная сумма для инвестиций в израильский фонд недвижимости?

Ответ: Один лот акций фонда стоит от нескольких сотен шекелей. Практический порог с учётом комиссий – от 1000-2000 шекелей.

Вопрос: Нужно ли нерезиденту подавать налоговую декларацию в Израиле?

Ответ: Если налог удержан брокером у источника, декларация не обязательна. Декларация нужна только при возврате переплаченного налога.

Вопрос: Как часто израильские фонды выплачивают дивиденды?

Ответ: Большинство крупных фондов платят дивиденды ежеквартально. Некоторые фонды практикуют полугодовые выплаты.

Вопрос: Защищены ли инвестиции нерезидента в израильские ценные бумаги законодательно?

Ответ: Да, израильская биржа регулируется Управлением рынка капитала. Иностранные инвесторы имеют те же права, что и местные акционеры.

Вопрос: Можно ли купить акции израильских фондов через российского брокера?

Ответ: После 2022 года большинство российских брокеров потеряли доступ к зарубежным биржам. Рекомендуется использовать международного или израильского брокера.