Почему инвесторы выбирают недвижимость в период инфляции

Недвижимость исторически считается одним из надёжных инструментов защиты капитала от инфляции, поскольку её стоимость и арендные ставки, как правило, растут вместе с общим уровнем цен.

Когда деньги обесцениваются, реальные активы приобретают особую привлекательность. Израильский рынок недвижимости привлекает иностранных инвесторов по ряду структурных причин: ограниченное предложение земли, устойчивый демографический рост и высокий спрос на жильё в городах.

Аналитики фиксируют рост цен на израильскую недвижимость в последние годы. Точные цифры варьируются в зависимости от района и типа объекта – уточните актуальные данные у консультанта в Израиле.

Фондовый рынок: высокая ликвидность, но волатильность

Акции и облигации обеспечивают высокую ликвидность – продать бумаги можно за считанные минуты. Однако в периоды инфляционного давления фондовые рынки могут демонстрировать резкие просадки, обесценивая портфель быстрее, чем успевает среагировать инвестор. Недвижимость в этом смысле действует как буфер: её стоимость не меняется в режиме реального времени, что психологически комфортнее для долгосрочных инвесторов.

Израильская недвижимость: структурные особенности для иностранного инвестора

93% израильской земли находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильского земельного управления), что напрямую влияет на форму владения объектом.

Большинство покупателей получают долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. Исключение составляют объекты на частной земле – Табо. В устоявшихся городских районах, например в Тель-Авиве и Бат-Яме, вторичный рынок чаще предлагает именно такие объекты. Для иностранного инвестора это существенное преимущество: полное владение без необходимости продлевать аренду у государства.

Любую сделку необходимо регистрировать в Земельном реестре. Документ Несах Табу подтверждает право собственности, наличие ипотеки и обременений – его проверка обязательна до подписания договора.

Налоговая нагрузка при покупке: нерезиденты платят больше

Налог на покупку (Мас Рехиша) для нерезидентов (Тошав Хуц) рассчитывается по инвестиционным ставкам: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы. Льготные ставки для единственного жилья на нерезидентов не распространяются. Новые репатрианты (Оле Хадаш) могут претендовать на сниженные ставки – условия зависят от даты алии и стоимости объекта.

Помимо налога на покупку, инвестор несёт расходы на оплату услуг агента-метавэха (около 2% от стоимости объекта плюс НДС) и адвоката (0,5%-1,5% плюс НДС). Юридическое сопровождение сделки настоятельно рекомендуется.

Арендный доход как защита от инфляции

Арендные платежи в Израиле, как правило, индексируются к рыночным условиям, что позволяет владельцу частично компенсировать инфляционные потери через регулярный денежный поток.

Весь арендный доход от израильской недвижимости облагается налогом – как для резидентов, так и для нерезидентов. Доступны три налоговых режима. Первый: полное освобождение при аренде ниже 5 654 шекелей в месяц (порог 2025 года). Второй: фиксированная ставка 10% на весь валовой доход без права на вычеты. Третий: стандартные ставки подоходного налога с возможностью вычета расходов на амортизацию, обслуживание и ипотечные проценты.

Нерезиденты должны учитывать важный нюанс: арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя нет справки об освобождении от налогового инспектора. Льгота для новых репатриантов по статье 14 Ордонанса о подоходном налоге распространяется только на доходы за пределами Израиля – аренда израильской недвижимости под неё не подпадает.

Налог на прирост капитала при продаже

Стандартная ставка Мас Шевах составляет 25% от чистой прибыли. Резиденты, продающие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, могут получить полное освобождение (Патор) при условии владения объектом не менее 18 месяцев. Нерезиденты теоретически также вправе претендовать на освобождение, но обязаны документально подтвердить отсутствие жилья в стране проживания – получить такую справку зачастую крайне сложно. В противном случае применяется ставка 25%, хотя механизм линейного льготного расчёта (Хисув Линеари Мотав) может снизить итоговую сумму.

Недвижимость против акций: практическое сравнение

Ключевое различие между двумя инструментами – это баланс между ликвидностью и стабильностью: фондовый рынок даёт скорость выхода, недвижимость – предсказуемость денежного потока и физическую защиту от инфляции.

Акции позволяют диверсифицировать вложения по секторам и географии при минимальном входном пороге. Недвижимость требует значительного начального капитала: помимо стоимости объекта, нужно учитывать налог на покупку, комиссии, арнону (муниципальный налог), ваад байт (взносы на обслуживание дома – суммы варьируются в широком диапазоне в зависимости от типа здания) и расходы на управление.

Для иностранных инвесторов максимальный LTV по ипотеке ограничен 50% стоимости объекта. Это снижает кредитное плечо по сравнению с резидентами, которые могут получить до 75% под первичное жильё.

Стоит отметить, что новые квартиры от застройщика облагаются НДС по ставке 18% (с 1 января 2025 года). При покупке на вторичном рынке между физическими лицами НДС, как правило, не взимается – это дополнительный аргумент в пользу вторичного жилья для инвесторов с ограниченным бюджетом.

Израиль заключил соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, США, Германией, Францией, Великобританией и рядом других стран. Это снижает риск двойного налогообложения арендного дохода и прироста капитала.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Защищает ли израильская недвижимость от инфляции лучше, чем акции?

Ответ: Недвижимость обеспечивает физический актив и арендный доход, но уступает акциям в ликвидности.

Вопрос: Какой налог платит нерезидент при покупке квартиры в Израиле?

Ответ: Нерезидент платит Мас Рехиша по ставке 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Можно ли не платить налог с аренды в Израиле?

Ответ: Да, если арендная плата не превышает 5 654 шекеля в месяц – доход полностью освобождается от налога.

Вопрос: Какой максимальный кредит может получить иностранный инвестор?

Ответ: Нерезиденты могут получить ипотеку с LTV не более 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.