Почему инвесторы из СНГ выбирают Израиль

За последние десятилетия тысячи граждан постсоветского пространства вложили средства в израильскую собственность. Одни преуспели, другие столкнулись с неожиданными расходами. Анализ типичных ошибок помогает новым инвесторам действовать осознанно.

Главный урок: земля принадлежит не вам

93% земли в Израиле управляется Рашут Мекаркеин Исраэль – Israel Land Authority. Покупатель, как правило, получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, но не полное право собственности. Инвесторы из СНГ нередко обнаруживают это лишь после подписания договора.

Частная собственность в формате Табо существует преимущественно в исторических городских кварталах. В таких городах, как Тель-Авив или Бат-Ям, вторичное жильё значительно чаще расположено именно на частной земле. Для иностранного инвестора это принципиальное преимущество: полное владение без аренды и согласований с государством.

Перед любой сделкой запросите документ Несах Табу – официальную выписку из реестра. Она подтверждает владельца, наличие ипотеки и обременений. Без неё покупать недвижимость крайне рискованно.

Налоговая нагрузка на нерезидента

Именно здесь кроется одна из самых распространённых ошибок. Инвесторы из СНГ рассчитывали на льготные ставки Мас Рехиша, как у израильских резидентов. Нерезиденты (Тошав Хуц) на эти льготы не имеют права. Даже если квартира – единственная в Израиле, ставка остаётся 8%.

При продаже недвижимости нерезидент обязан уплатить Мас Шевах – налог на прирост капитала в размере 25% от чистой прибыли. Освобождение от налога теоретически возможно, но только при условии, что продавец докажет отсутствие жилья в стране проживания. Для этого требуется официальная справка от налоговых органов своей страны. На практике получить такой документ крайне сложно.

Вместе с тем существует механизм линеарного расчёта (Хисув Линеари Мотав), способный снизить налоговую нагрузку при продаже. Его применение зависит от конкретных обстоятельств сделки.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Доход от аренды: три дороги и подводные камни

Израильское законодательство предусматривает три налоговых режима для арендодателей. Первый – освобождение от налога при доходе ниже 5 654 шекелей в месяц. Второй – фиксированная ставка 10% от валового дохода без вычета расходов. Третий – стандартные прогрессивные ставки с правом вычета амортизации, обслуживания и процентов по ипотеке.

Однако нерезидентам важно знать: если арендатор платит напрямую иностранному владельцу, он обязан удержать 25% налога у источника. Исключение – наличие справки от налогового инспектора об освобождении. Без этого документа деньги до инвестора доходят в усечённом виде.

Стоит отметить, что льгота для новых репатриантов по статье 14 Ордонанса о подоходном налоге не распространяется на доход от израильской недвижимости. Она действует исключительно на доходы из-за рубежа.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Скрытые расходы, о которых молчат брокеры

Помимо налогов, инвестор несёт дополнительные затраты. Вознаграждение Метавэха – лицензированного агента по недвижимости – составляет около 2% от стоимости объекта плюс НДС. Каждая сторона сделки платит отдельно. Услуги адвоката обойдутся в 0,5%-1,5% от суммы сделки плюс НДС.

Новостройки от застройщиков облагаются НДС (Мам) по ставке 18% – в отличие от вторичного рынка между частными лицами, где НДС, как правило, отсутствует. Это существенно влияет на итоговую стоимость приобретения.

Ипотека для нерезидентов ограничена: банки предоставляют финансирование не более 50% стоимости объекта. Это вдвое ниже, чем у израильских резидентов при покупке первичного жилья. Инвесторам из СНГ следует заранее планировать собственный капитал.

Муниципальный налог Арнона оплачивается тем, кто занимает квартиру – арендатором или владельцем. Ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания.

На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Уроки военного периода

После начала войны Железных Мечей в октябре 2023 года – впоследствии официально переименованной в Милхемет ха-Ткума – рынок недвижимости прошёл испытание на устойчивость. Операция Ам Келав в июне 2025 года нанесла прямой ущерб жилым домам, включая попадание в Холоне 19 июня 2025 года.

31 марта 2026 года Кнессет официально утвердил закон о восстановлении пострадавших от войны объектов – Хок ле-Шикум Нифгаей Милхама. Для реконструкции повреждённого здания достаточно согласия 51% собственников в этом доме или 80% по всему комплексу. Владельцы получают компенсацию, равную стоимости нового увеличенного жилья.

Для стандартных проектов городского обновления Пинуй-Бинуй порог согласия составляет 67% собственников – это другое законодательство, не связанное с военным ущербом.

Более того, инвесторам стоит заранее изучить соглашения об избежании двойного налогообложения. Израиль заключил подобные договоры с Россией, Украиной и рядом других стран. Это позволяет законно оптимизировать налоговую нагрузку при правильном структурировании инвестиции.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Платит ли нерезидент из СНГ налог при покупке квартиры в Израиле?

Ответ: Да, нерезидент платит Мас Рехиша по ставке 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Можно ли получить освобождение от налога на прирост капитала при продаже?

Ответ: Возможно, но только при наличии справки об отсутствии жилья в стране проживания – это сложно на практике.

Вопрос: Какой налог удерживается с арендного дохода нерезидента?

Ответ: Арендатор обязан удержать 25% у источника, если у владельца нет справки об освобождении от налогового инспектора.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: Федерального закона нет. Тема обсуждается, но конкретных ставок нет – уточняйте у специалиста.

Вопрос: Какой максимальный кредит получит нерезидент в израильском банке?

Ответ: Нерезиденты могут получить ипотеку не более 50% от стоимости приобретаемого объекта.