Зачем диверсифицировать портфель между тремя рынками

Иностранные инвесторы всё чаще выбирают стратегию распределения капитала между израильской недвижимостью, американскими активами и европейскими объектами – именно такой подход обеспечивает максимальную защиту от валютных и политических рисков.

Каждый из этих рынков имеет собственную логику ценообразования. Американский рынок привлекает долларовой ликвидностью и прозрачностью. Европейский – относительной стабильностью регулирования. Израильский – уникальным сочетанием роста цен и ограниченного предложения земли.

Израиль: структурный дефицит и государственная земля

Принципиальная особенность израильского рынка – земельный вопрос. 93% израильской земли находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильского земельного управления). Покупатель, как правило, получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. Это принципиально отличает рынок от американского или британского.

Исключение составляет частная земля (Табо) в старых городских кварталах – Tel Aviv, Bat Yam и ряде других городов. Объекты на такой земле пользуются повышенным спросом у иностранных инвесторов, поскольку дают полное право собственности без зависимости от государственных решений. Все сделки регистрируются в Земельном кадастре, а правовой статус объекта подтверждается документом Несах Табу.

Налоговая нагрузка для нерезидентов в Израиле

Иностранный инвестор (Тошав Хуц) платит налог на покупку (Мас Рехиша) по ставке 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога – льготные ставки для единственного жилья на него не распространяются.

При продаже объекта нерезидент платит налог на прирост капитала (Мас Шевах) по ставке 25% от чистой прибыли. Освобождение от этого налога теоретически возможно, но требует официального подтверждения от налогового органа страны проживания об отсутствии там жилой недвижимости. На практике получить такой документ крайне сложно.

Доходы от аренды облагаются налогом по одному из трёх режимов. Первый – освобождение при доходе ниже 5 654 шекелей в месяц. Второй – фиксированная ставка 10% с валового дохода без вычетов. Третий – стандартные ставки подоходного налога с правом на вычет расходов. При этом арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя-нерезидента нет специального разрешения от налоговой службы.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

США: ликвидность и долларовая защита

Американский рынок недвижимости остаётся якорным инструментом для инвесторов, ориентированных на долларовые активы с высокой ликвидностью и юридической предсказуемостью.

Полное право собственности на землю, развитая система ипотечного финансирования и широкий выбор инструментов – от прямой покупки до REIT-фондов – делают рынок США доступным даже при ограниченном капитале. Налоговое законодательство США для нерезидентов требует отдельного изучения, однако двусторонний договор об избежании двойного налогообложения между Израилем и США снижает риск двойного обложения.

Европа: регуляторная стабильность и диверсификация валют

Европейский рынок привлекает инвесторов, стремящихся к снижению зависимости от доллара. Германия, Франция и ряд других стран имеют действующие налоговые соглашения с Израилем. Вместе с тем каждая европейская юрисдикция имеет собственный налоговый режим для нерезидентов, который необходимо изучать отдельно.

Более того, ряд европейских стран активно вводит ограничения на покупку недвижимости иностранцами – этот фактор следует учитывать при планировании горизонта владения.

Как формируется сбалансированный портфель

Оптимальное распределение зависит от гражданства, налогового резидентства, горизонта инвестирования и целей – доходность от аренды, прирост капитала или сохранение стоимости.

Инвесторы с израильским гражданством или статусом нового репатрианта (Оле Хадаш) получают доступ к льготным ставкам налога на покупку и потенциальное освобождение от налога на прирост капитала при продаже единственного жилья стоимостью до 5 008 000 шекелей. Для нерезидентов эти льготы недоступны, что смещает баланс в сторону активов в США или Европе.

Ипотечное финансирование в Израиле для нерезидентов ограничено: максимальный LTV составляет 50% против 75% для резидентов при покупке первичного жилья. Это увеличивает требования к собственному капиталу и снижает эффект кредитного плеча по сравнению с американским рынком.

Стоит отметить: новые квартиры от застройщиков в Израиле облагаются НДС (Мам) по ставке 18% с января 2025 года. Перепродажа между физическими лицами, как правило, этим налогом не облагается – это дополнительный аргумент в пользу вторичного рынка.

Расходы на вход: что нужно учесть

При покупке в Израиле инвестор несёт расходы на услуги агента (Метавэх) – около 2% от стоимости плюс НДС – и на юридическое сопровождение (0,5-1,5% плюс НДС). Юридическое представление настоятельно рекомендуется. Все постройки должны иметь разрешения на строительство: покупка объекта с незарегистрированными улучшениями создаёт серьёзные правовые и финансовые риски для покупателя.

Следовательно, полная стоимость входа в израильский актив для нерезидента включает налог на покупку, гонорары специалистов и возможный НДС – это необходимо учитывать при сравнении с рынками США и Европы.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Читать полный гид: Глобальный портфель с израильской недвижимостью: опыт русскоязычных инвесторов

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог на покупку платит иностранный инвестор в Израиле?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Может ли нерезидент получить освобождение от налога на прирост капитала при продаже?

Ответ: Теоретически да, но потребуется официальный документ из налоговой страны проживания об отсутствии там жилья.

Вопрос: Какой максимальный LTV доступен иностранному инвестору в израильском банке?

Ответ: Для нерезидентов максимальный LTV составляет 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Облагается ли аренда израильской недвижимости налогом для нерезидентов?

Ответ: Да, арендный доход облагается налогом. Арендатор обязан удерживать 25% у источника при отсутствии разрешения.

Вопрос: Существует ли в Израиле федеральный налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Проконсультируйтесь со специалистом.