Что такое семейный траст в контексте израильской недвижимости

Семейный траст (Trust) – это юридическая конструкция, позволяющая передать активы доверительному управляющему в интересах бенефициаров. В израильском контексте он используется нерезидентами для структурирования владения недвижимостью.

Нерезиденты всё чаще рассматривают трасты как инструмент защиты капитала. Суть проста: учредитель (Settlor) передаёт имущество трасту, а доверительный управляющий (Trustee) распоряжается им по заранее установленным правилам. Бенефициарами могут быть дети, супруг или иные члены семьи.

Израильское налоговое законодательство регулирует трасты отдельными положениями Ордонанса о подоходном налоге. Налоговый режим зависит от резидентства учредителя и бенефициаров. Перед созданием структуры необходимо тщательно изучить эти нормы.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Зачем нерезиденту использовать траст при покупке недвижимости

Траст может упростить наследование, защитить активы от кредиторов и обеспечить конфиденциальность владения. Это особенно актуально для инвесторов из стран с нестабильной правовой системой.

Прямое владение недвижимостью в Израиле несёт ряд рисков для нерезидента. При наследовании потребуется израильское судебное решение о признании иностранного завещания. Этот процесс может занять годы и потребовать значительных расходов.

Траст позволяет заранее урегулировать передачу актива. Кроме того, он создаёт барьер между личным состоянием инвестора и его израильской собственностью. При правильной структуре претензии кредиторов к учредителю не затрагивают трастовое имущество.

Стоит отметить, что конфиденциальность владения через траст в Израиле имеет пределы. Все сделки с недвижимостью подлежат регистрации в Реестре недвижимости – Табо (Тааво). Запись в Табо должна отражать реального владельца или доверительного управляющего.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Налоговые последствия для трастов нерезидентов

Налоговый режим траста в Израиле напрямую зависит от резидентства учредителя и бенефициаров – неправильная структура может привести к значительным налоговым потерям.

Налог на покупку (Мас Рехиша)

Если траст приобретает недвижимость, налоговые органы Израиля – Рашут ха-Мисим – оценивают статус бенефициаров, а не формальную структуру. Если бенефициары являются нерезидентами (Тошав Хуц), применяются ставки для нерезидентов: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. Льготные ставки для единственного жилья недоступны.

Налог на прирост капитала (Мас Шевах)

При продаже актива через траст стандартная ставка составляет 25% от чистой прибыли. Освобождение от налога при продаже единственного жилья теоретически применимо – однако для нерезидентов необходимо доказать отсутствие жилой недвижимости в стране проживания. Это требует официального сертификата от налоговых органов страны резидентства, что на практике крайне сложно.

Налогообложение арендного дохода

Доход от аренды израильской недвижимости, поступающий в траст, облагается налогом по тем же трём трекам, что и для физических лиц. Трек 1 – освобождение при арендной плате ниже 5 654 шекелей в месяц. Трек 2 – фиксированные 10% от валового дохода без вычета расходов. Трек 3 – стандартные ставки с правом вычета амортизации и расходов на обслуживание.

Важно учесть: арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у траста или его управляющего нет соответствующего сертификата от налогового инспектора.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Земельный вопрос: что покупает траст

93% земли в Израиле находится под управлением Управления земельными ресурсами (Рашут Мекаркеин Исраэль), что означает долгосрочную аренду, а не полноценное право собственности.

Это принципиальный момент для любого инвестора, включая трасты. Большинство сделок предполагают получение права долгосрочной аренды на 49 или 98 лет, а не фрихолда (свободного владения). Продление договора с Управлением земельными ресурсами требует соблюдения установленных процедур.

Однако в устоявшихся городских районах – Тель-Авиве, Бат-Яме и других – значительная часть объектов вторичного рынка расположена на частной земле (Табо/фрихолд). Для траста это существенное преимущество: полное право собственности не требует переоформления аренды и согласования с Управлением.

Перед любой сделкой управляющий трастом обязан получить выписку Несах Табу. Этот документ подтверждает право собственности, наличие ипотек и обременений на конкретный объект.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Практические аспекты создания трастовой структуры

Создание траста для владения израильской недвижимостью требует координации между юристами как минимум двух юрисдикций – страны учредителя и Израиля.

Израиль имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США, Великобританией и рядом других стран. Это влияет на итоговую налоговую нагрузку при распределении дохода бенефициарам.

Расходы на сопровождение сделки через траст включают стандартные статьи. Услуги адвоката по недвижимости обойдутся в 0,5-1,5% от стоимости объекта плюс НДС (18%). Услуги агента по недвижимости – Метавэха – составят около 2% плюс НДС от каждой из сторон. Дополнительно потребуются расходы на юридическое структурирование самого траста.

При покупке строящегося жилья у застройщика покупатель уплачивает НДС по ставке 18%. При сделках между физическими лицами на вторичном рынке НДС не применяется. Траст, формально являющийся юридическим лицом, должен уточнить свой статус в отношении НДС у специалиста.

Ипотечное финансирование для трастов с бенефициарами-нерезидентами ограничено: израильские банки предоставляют кредит в размере не более 50% от стоимости объекта (LTV 50%). Это значительно ниже, чем для резидентов, покупающих первичное жильё.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Может ли траст нерезидента получить льготу по налогу на покупку как для единственного жилья?

Ответ: Нет. Нерезиденты платят 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы без каких-либо льгот.

Вопрос: Нужно ли регистрировать траст в израильском Реестре недвижимости (Табо)?

Ответ: Да. Все сделки с недвижимостью в Израиле подлежат обязательной регистрации в Реестре недвижимости – Табо.

Вопрос: Защищает ли траст от налога на прирост капитала при продаже квартиры?

Ответ: Нет. Стандартная ставка 25% применяется к чистой прибыли. Освобождение доступно только при выполнении строгих условий.

Вопрос: Каков порог освобождения от налога на аренду в 2025 году?

Ответ: Арендный доход ниже 5 654 шекелей в месяц освобождён от подоходного налога по первому треку.

Вопрос: Применяется ли соглашение об избежании двойного налогообложения к доходам траста?

Ответ: Это зависит от структуры и резидентства бенефициаров. Уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.