Израиль как инструмент сохранения и передачи капитала

Элитная недвижимость в Тель-Авиве и Герцлии привлекает международных инвесторов не только как актив, но и как надёжный механизм передачи капитала между поколениями.

Израиль сочетает развитую правовую систему, прозрачный земельный реестр и доступ к международным налоговым соглашениям. Это делает страну привлекательной для состоятельных покупателей из России, Украины и других стран СНГ. Аналитики фиксируют устойчивый интерес к рынку в последние годы – особенно в сегменте объектов стоимостью от 3 до 10 миллионов долларов.

Правовая база: что нужно знать до покупки

93% израильской земли находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль – Израильского земельного управления. Покупатели, как правило, получают долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. Однако в старых городских кварталах Тель-Авива значительная доля объектов расположена на частной земле – так называемое право Табо. Это фриhold-собственность, которая передаётся наследникам без дополнительных согласований с государством. Именно такие объекты наиболее востребованы среди иностранных инвесторов, планирующих долгосрочную стратегию владения.

Перед покупкой необходимо запросить Несах Табу – официальную выписку из земельного реестра. Документ подтверждает право собственности, наличие или отсутствие обременений и ипотечных залогов. Также важно проверить наличие разрешений на строительство: приобретение объекта с неузаконенными постройками создаёт серьёзные юридические и финансовые риски для покупателя.

Налоговая нагрузка для иностранного инвестора

Нерезиденты Израиля платят налог на покупку по ставке 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога – льготные ставки для единственного жилья на них не распространяются.

Для элитного объекта стоимостью, например, 8 миллионов шекелей налоговая нагрузка будет ощутимой. При этом Израиль заключил соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, Францией, США и рядом других стран. Это позволяет структурировать сделку так, чтобы минимизировать совокупную налоговую нагрузку в двух юрисдикциях.

Новые репатрианты – Оле Хадаш – вправе претендовать на льготные ставки налога на покупку в течение определённого периода после алии. Конкретные условия зависят от даты репатриации и стоимости объекта. Уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Налог на прирост капитала при продаже

Стандартная ставка налога на прирост капитала (Мас Шевах) составляет 25% от чистой прибыли. Нерезидент может претендовать на освобождение от налога при продаже единственного жилья в Израиле – но только при условии, что он не владеет жилой недвижимостью в стране своего проживания. Подтверждение требует официального сертификата от налогового органа страны резидентства. На практике получить такой документ бывает сложно. Вместе с тем существует альтернативный механизм – линейный льготный расчёт (Хисув Линеари Мотав), который может снизить налоговую базу. Детали расчёта необходимо обсуждать со специалистом.

Доходность от аренды и налоговые треки

Элитные объекты в Герцлии Питуах и центральном Тель-Авиве генерируют арендный доход, который облагается налогом по одному из трёх режимов на выбор владельца.

Первый трек – освобождение от налога, если арендная плата не превышает 5 654 шекелей в месяц. Для премиального сегмента этот порог, как правило, не актуален. Второй трек предусматривает фиксированную ставку 10% с валового дохода без права на вычеты расходов. Третий трек позволяет применять стандартные ставки подоходного налога с вычетом амортизации, расходов на обслуживание и процентов по ипотеке.

Важно учесть: если нерезидент получает арендный доход от израильской недвижимости, арендатор по закону обязан удерживать 25% налога у источника – если только у арендодателя нет справки об освобождении от налогового инспектора. Этот аспект необходимо урегулировать заблаговременно, до подписания договора аренды.

Ипотека и расходы на сделку

Нерезиденты могут получить ипотечный кредит в израильском банке с соотношением кредита к стоимости (LTV) до 50%. Для резидентов при покупке инвестиционной недвижимости лимит аналогичен – также 50%. Услуги агента по недвижимости (Метавэх) составляют около 2% от стоимости объекта плюс НДС – эта сумма оплачивается каждой из сторон отдельно. Юридическое сопровождение обойдётся в 0,5-1,5% от стоимости сделки плюс НДС. Новые квартиры от застройщиков облагаются НДС по ставке 18%, тогда как сделки между частными лицами на вторичном рынке, как правило, от НДС освобождены.

Стоит отметить: в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Стратегия передачи капитала через израильскую недвижимость

Покупка фриhold-объекта в Тель-Авиве или Герцлии обеспечивает инвестору актив, который передаётся наследникам без участия государственных земельных органов.

Израиль не имеет федерального налога на наследство. Это существенное преимущество для инвесторов, рассматривающих недвижимость как инструмент межпоколенческой передачи состояния. Более того, грамотная структура владения – в том числе через юридическое лицо – может дополнительно оптимизировать налоговые последствия. Каждый случай требует индивидуального анализа с учётом налогового резидентства покупателя и применимых соглашений об избежании двойного налогообложения.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Может ли нерезидент купить элитную недвижимость в Израиле?

Ответ: Да, иностранцы вправе приобретать недвижимость в Израиле. Налог на покупку составит 8-10% в зависимости от стоимости объекта.

Вопрос: Есть ли в Израиле налог на наследство?

Ответ: Федерального налога на наследство в Израиле нет. Это делает страну привлекательной для долгосрочного планирования передачи капитала.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из земельного реестра, подтверждающая право собственности и наличие обременений на объект.

Вопрос: Какой налог платит нерезидент с арендного дохода?

Ответ: Арендатор обязан удержать 25% у источника, если у арендодателя нет справки об освобождении от налогового инспектора.

Вопрос: В чём преимущество частной земли (Табо) для иностранного инвестора?

Ответ: Частная земля передаётся в полную собственность без аренды у государства и без необходимости продлевать договор с Рашут Мекаркеин Исраэль.

Читать полный гид: Наследование премиальной недвижимости в Израиле: стратегия инвесторов СНГ