Что такое кинус нехасим и почему это интересно инвестору

Кинус нехасим – это процедура принудительной продажи имущества должника через суд или банк в Израиле. Именно здесь нерезидент может приобрести недвижимость на 15-30% ниже рыночной стоимости.

Израильская банковская система накопила значительный портфель проблемных активов. После роста ставок в 2023-2024 годах число дефолтных ипотек увеличилось. В 2026 году рынок кинус нехасим предлагает реальные возможности для дисциплинированного инвестора.

Процедура регулируется Законом об исполнительном производстве (хоке а-ацаа а-лафоэлет). Имущество выставляется на торги после судебного решения о взыскании. Покупатель получает объект через официального управляющего – кономе.

Основные типы проблемных активов

На аукционах чаще всего появляются квартиры с неоплаченной ипотекой, коммерческие помещения и земельные участки. Жилая недвижимость в Тель-Авиве, Хайфе и Нетании составляет до 60% лотов. Промышленные объекты продаются реже, но дисконт по ним выше.

Как нерезиденту участвовать в аукционе банков

Нерезидент вправе участвовать в израильских аукционах недвижимости, однако для этого требуется местный адвокат и предварительное открытие банковского счета в Израиле.

Первый шаг – получение налогового номера (мисpar зеут для иностранцев или мисpar декаль для компаний). Без него невозможно зарегистрировать сделку в Табо – государственном реестре прав на недвижимость. Процесс занимает от двух до четырех недель.

Банковский счет лучше открывать в Леуми или Апоалим – крупнейших израильских банках. Они работают с нерезидентами, хотя процедура комплаенса стала строже после 2022 года. Потребуются документы о происхождении средств и рекомендательные письма.

Регистрация на торги и депозит

Для участия в аукционе вносится залог – обычно 10% от стартовой цены лота. Сумма замораживается на счете кономе до завершения торгов. При проигрыше депозит возвращается в течение 14 рабочих дней.

Кроме того, покупатель обязан в течение 30-45 дней после победы внести остаток суммы. Рассрочка на аукционах банков практически не предусмотрена. Поэтому финансирование нужно организовать заранее.

Где искать объекты: источники информации

Аукционы кинус нехасим публикуются на официальном сайте Службы исполнения – ацаа.гов.иль, а также в коммерческих базах данных вроде Надлан и Вин.

Сайт ацаа.гов.иль обновляется ежедневно. Объекты размещаются за 21-30 дней до даты торгов. Фильтрация по региону, типу актива и стартовой цене значительно упрощает поиск.

Платформы Надлан и Мадлан предоставляют исторические данные о сделках. Сравнение стартовой цены аукциона с рыночными аналогами – обязательный шаг перед подачей заявки. Дисконт менее 10% делает сделку нецелесообразной с учетом рисков.

Проверка объекта до торгов

Юридическая проверка включает анализ записей в Табо, выписку о задолженностях и историю обременений. Однако некоторые долги – муниципальный налог арнона или платежи в товарищество ваад байт – переходят к новому владельцу.

Физический осмотр объекта до аукциона не всегда возможен. Если квартира занята должником, доступ ограничен. Важно учесть этот риск при формировании максимальной ставки.

Налоги и расходы при покупке на аукционе

Нерезидент платит налог на приобретение – мас рехиша – по ставке от 8% при покупке первой недвижимости в Израиле.

Ставка налога зависит от стоимости объекта и статуса покупателя. Для иностранного физического лица базовая ставка составляет 8% на всю сумму сделки. Израильские граждане, покупающие единственное жилье, платят значительно меньше.

Вместе с тем существуют дополнительные расходы: гонорар адвоката (0,5-1,5%), комиссия кономе (1-3%), регистрационный сбор в Табо. Итоговые транзакционные издержки достигают 12-15% от стоимости актива.

НДС при покупке коммерческой недвижимости

Сделки с коммерческой недвижимостью облагаются НДС по ставке 17%. Если покупатель зарегистрирован как осек муршэ (авторизованный предприниматель), налог подлежит зачету. Нерезидентам без израильской компании возврат НДС недоступен.

Стратегии для нерезидента в 2026 году

Наиболее рабочая стратегия – покупка жилой недвижимости в спальных районах крупных городов с последующей сдачей в аренду или перепродажей после ремонта.

Рынок аренды в Израиле остается дефицитным. Доходность в Хайфе и Беэр-Шеве составляет 4-6% годовых. После дисконта на аукционе реальная доходность на вложенный капитал существенно выше.

Более того, покупка через израильскую компанию позволяет оптимизировать налоговую нагрузку. Корпоративный налог на прибыль составляет 23%, что часто выгоднее личного НДФЛ нерезидента.

С другой стороны, открытие компании требует времени и административных затрат. Решение зависит от планируемого горизонта инвестиций и размера портфеля.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Может ли гражданин России участвовать в аукционах недвижимости в Израиле?

Ответ: Да, гражданство не является ограничением. Требуется налоговый номер и счет в израильском банке.

Вопрос: Какой минимальный бюджет нужен для участия в кинус нехасим?

Ответ: Стартовые лоты начинаются от 400 000-500 000 шекелей. Реально стоит рассчитывать на 700 000 шекелей с учетом всех расходов.

Вопрос: Переходят ли долги продавца к покупателю на аукционе?

Ответ: Ипотека гасится из выручки аукциона. Однако муниципальные долги и задолженности ваад байт могут перейти к покупателю.

Вопрос: Нужен ли израильский адвокат для участия в аукционе?

Ответ: Да, без местного адвоката нерезидент не сможет корректно оформить сделку и проверить юридическую чистоту объекта.

Вопрос: Как быстро можно перепродать квартиру, купленную на аукционе?

Ответ: Юридически ограничений нет. Налог на прирост капитала мас шевах взимается при продаже в любое время.