Почему инвесторы смотрят на коммерческую недвижимость в Израиле

Коммерческая недвижимость в Израиле привлекает иностранных инвесторов стабильным спросом со стороны бизнеса и относительно высокой арендной доходностью по сравнению с жилым сегментом.

Офисные центры, торговые площади, склады и производственные помещения формируют отдельный инвестиционный класс. Аналитики фиксируют устойчивый интерес к промышленной и логистической недвижимости в последние годы. Технологический сектор страны генерирует постоянный спрос на офисные площади в Тель-Авиве, Герцлии и других деловых кластерах. При этом оценивать доходность следует с учётом всей налоговой нагрузки – она существенно влияет на итоговый результат.

Земельный вопрос: что реально покупает инвестор

93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль, поэтому большинство объектов передаётся покупателю не в собственность, а в долгосрочную аренду на 49 или 98 лет.

Это принципиальный момент для портфельного инвестора. Полное право собственности – так называемое Табо – встречается преимущественно в старых городских кварталах. В таких районах, как центр Тель-Авива или Бат-Ям, объекты вторичного рынка чаще располагаются именно на частной земле. Для иностранного инвестора это существенное преимущество: не требуется согласование продления аренды с Рашут Мекаркеин Исраэль. Перед покупкой необходимо получить выписку Несах Табу – официальный документ, подтверждающий права на объект, наличие обременений и ипотек.

Типы объектов и их специфика

Коммерческие объекты делятся на несколько категорий: офисы, ритейл, склады, гостиницы и смешанные комплексы. Каждая категория имеет свой профиль риска и ликвидности. Склады и логистика показывают стабильный спрос – в том числе благодаря росту электронной торговли. Офисный сегмент более чувствителен к экономическим циклам. Важно учесть, что при покупке объекта с несогласованными строительными работами покупатель несёт юридическую и финансовую ответственность. Закон о планировании и строительстве 1965 года требует наличия разрешений на любые конструктивные изменения.

Налог при покупке коммерческой недвижимости

Нерезидент, приобретающий любой объект недвижимости в Израиле, уплачивает Мас Рехиша по ставкам инвестиционной собственности: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога.

Льготные ставки для единственного жилья на нерезидентов не распространяются. Это напрямую влияет на расчёт входного порога инвестиции. Новые репатрианты – Оле Хадаш – могут претендовать на сниженные ставки в течение определённого периода после алии. Точные условия зависят от даты репатриации и стоимости объекта. Уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

НДС при покупке у застройщика

С 1 января 2025 года ставка НДС – Мам – составляет 18%. Она применяется при покупке новых объектов у застройщика. Сделки между частными лицами на вторичном рынке, как правило, НДС не облагаются. Для коммерческой недвижимости налоговый режим НДС может отличаться – проконсультируйтесь с адвокатом до подписания договора.

Налог на аренду: три варианта для арендодателя

Весь доход от аренды израильской недвижимости облагается налогом – как для резидентов, так и для нерезидентов, без исключений.

Инвестор может выбрать один из трёх налоговых треков. Первый – освобождение от налога при доходе ниже 5 654 шекелей в месяц. Второй – фиксированная ставка 10% на весь валовой доход без права вычета расходов. Третий – налог по прогрессивной шкале с возможностью вычесть амортизацию, расходы на обслуживание и проценты по ипотеке. Для коммерческих объектов с высокой арендной ставкой третий трек нередко оказывается наиболее выгодным – но требует ежегодной отчётности в Рашут hа-Мисим. Вместе с тем нерезидент должен учитывать: арендатор обязан удерживать налог у источника в размере 25%, если у арендодателя нет соответствующего освобождения от налогового инспектора.

Налог на прирост капитала при продаже

Стандартная ставка Мас Шевах составляет 25% от чистой прибыли – разницы между ценой продажи и ценой покупки с учётом инфляционной корректировки.

Льгота для единственного жилья при продаже коммерческого объекта не применяется. Для нерезидентов, владеющих жилой недвижимостью за рубежом, освобождение от налога также недоступно. Однако существует механизм линейного расчёта – Хисув Линеари Мотав – который может снизить налоговую нагрузку. Его применение зависит от конкретных обстоятельств сделки.

Ипотека и операционные расходы

Нерезидент может получить ипотеку в израильском банке при соотношении кредита к стоимости объекта не выше 50%. Это означает, что минимум половину суммы инвестор финансирует самостоятельно. Услуги агента по недвижимости – Метавэх – обойдутся примерно в 2% от стоимости объекта плюс НДС. Каждая из сторон сделки платит агенту отдельно. Расходы на адвоката составляют ориентировочно 0,5-1,5% от стоимости плюс НДС. Муниципальный налог Арнона уплачивается арендатором или владельцем в зависимости от условий договора. Ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания.

Израиль имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, США, Германией, Великобританией, Францией и рядом других стран. Это позволяет зачесть уплаченные в Израиле налоги против обязательств в стране резидентства инвестора.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог при покупке коммерческой недвижимости платит нерезидент?

Ответ: Нерезидент платит Мас Рехиша по ставке 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Можно ли получить ипотеку на коммерческую недвижимость в Израиле иностранцу?

Ответ: Да, нерезидентам доступна ипотека с максимальным LTV 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Как облагается аренда коммерческой недвижимости для нерезидента?

Ответ: Весь арендный доход облагается налогом. Арендатор обязан удерживать 25% у источника, если нет освобождения.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при покупке?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра, подтверждающая право собственности и наличие обременений на объект.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующую коммерческую или жилую недвижимость?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.