Что такое Квуцот Рохшим и зачем они нужны

Квуцот Рохшим – это организованные группы покупателей, которые объединяются для совместного приобретения жилья напрямую у застройщика, получая скидку за счёт оптового объёма сделки.

Схема работает просто: группа из нескольких десятков семей договаривается о покупке квартир в одном проекте. Застройщик получает гарантированный сбыт крупного блока квартир, а покупатели – цену ниже рыночной. Выгода очевидна для обеих сторон.

В 2025-2026 годах интерес к групповым покупкам заметно вырос. Аналитики фиксируют рост цен на жильё в последние годы, и частные покупатели ищут легальные способы снизить входной порог. Квуцот Рохшим стали одним из таких инструментов.

Как формируется группа и какова юридическая база

Группу покупателей обычно организует профессиональный координатор – частное лицо или компания, которая берёт на себя переговоры с застройщиком и юридическое сопровождение сделки.

Юридически каждый участник группы подписывает индивидуальный договор купли-продажи с застройщиком. Это ключевой момент: группа не является единым юридическим лицом-покупателем. Каждая квартира оформляется на конкретного владельца отдельно.

Все сделки подлежат обязательной регистрации в Земельном кадастре (Табо). Перед подписанием договора необходимо получить Несах Табо – официальную выписку, подтверждающую права собственности, обременения и ипотеки на объект. Без этого документа выходить на сделку нельзя.

Стоит отметить, что 93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Меקаркеин Исраэль (Израильского земельного управления). Большинство новых проектов строится именно на такой земле, а покупатели получают долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности типа фрихолд.

Налог на покупку (Мас Рехиша) для участников группы

Каждый участник Квуцот Рохшим платит Мас Рехиша индивидуально – налог рассчитывается исходя из стоимости его конкретной квартиры и его налогового статуса в Израиле.

Для израильских резидентов, покупающих единственное жильё, действуют льготные ставки 2025-2027 годов: 0% на первые 1 978 745 шекелей, затем 3,5% до 2 347 040 шекелей, далее 5% до 6 055 070 шекелей.

Однако нерезиденты (Тошав Хуц) не имеют права на льготные ставки даже при покупке единственной квартиры в Израиле. Для них налог составляет 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы. Участие в группе покупателей не меняет этого правила.

Новые репатрианты (Оле Хадаш) могут претендовать на сниженные ставки Мас Рехиша в течение определённого периода после алии. Конкретные условия зависят от даты переезда и стоимости объекта.

НДС и квартиры от застройщика

Новые квартиры от застройщика облагаются НДС (Мам) по ставке 18% – именно такие объекты чаще всего предлагаются в рамках групповых покупок.

При этом перепродажа жилья между частными лицами, как правило, НДС не облагается. Важно понимать: скидка от застройщика в рамках группы уже включает НДС в базовой цене. Уточните структуру ценообразования у юриста до подписания договора.

Ипотека для участников группы

Каждый участник оформляет ипотеку самостоятельно. Израильские банки рассматривают каждого заёмщика индивидуально. Для резидентов, покупающих первичное жильё, максимальный LTV составляет 75%. Для нерезидентов – не более 50%.

Важно учесть: застройщики при групповых сделках нередко устанавливают жёсткий график платежей. Участник обязан синхронизировать выдачу ипотеки с этапами строительства. Задержка с финансированием грозит штрафными санкциями по договору.

Риски и подводные камни

Основной риск групповой покупки – зависимость от координатора и застройщика одновременно.

Если застройщик задержит строительство или обанкротится, каждый участник группы останется один на один с юридической проблемой. Группа не несёт коллективной ответственности и не защищает индивидуального покупателя.

Проверьте разрешения на строительство до подписания договора. Покупка объекта с несогласованными строениями создаёт серьёзную юридическую и финансовую ответственность для покупателя – это прямое требование израильского закона о планировании и строительстве 1965 года.

Более того, координатор группы может взимать комиссию – как с покупателей, так и от застройщика. Размер этого вознаграждения нигде не зафиксирован законодательно и может существенно варьироваться. Уточняйте условия заранее.

Услуги адвоката составят примерно 0,5-1,5% от стоимости квартиры плюс НДС. Услуги агента (Метавэх) – около 2% плюс НДС. Эти расходы несёт каждый участник группы самостоятельно.

Налог на прирост капитала при продаже

При последующей продаже квартиры, купленной через группу, применяются стандартные правила Мас Шевах – 25% от чистой прибыли. Израильские резиденты, продающие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, могут претендовать на полное освобождение от налога (Патор) при соблюдении условий владения.

Нерезиденты вправе претендовать на аналогичное освобождение, но обязаны доказать отсутствие жилой недвижимости в стране проживания. Для этого требуется официальная справка от налогового органа страны резидентства – получить её на практике бывает непросто.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Даёт ли участие в группе покупателей налоговые льготы?

Ответ: Нет, налоговый статус каждого участника определяется индивидуально независимо от участия в группе.

Вопрос: Может ли нерезидент участвовать в Квуцот Рохшим?

Ответ: Да, но он платит Мас Рехиша по ставке 8-10% и получает ипотеку не более 50% LTV.

Вопрос: Какой документ подтверждает право собственности на купленную квартиру?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из земельного кадастра, подтверждающая право собственности.

Вопрос: Облагается ли новая квартира от застройщика НДС?

Ответ: Да, новые квартиры от застройщика облагаются НДС по ставке 18%.

Вопрос: Кто несёт ответственность, если застройщик нарушит сроки?

Ответ: Каждый участник группы защищает свои права индивидуально на основании личного договора с застройщиком.