Два рынка, два подхода к иностранному капиталу

Австралия и Израиль предлагают иностранным инвесторам принципиально разные условия входа на рынок недвижимости – как по налоговой нагрузке, так и по правам собственности.

Австралия исторически привлекает капитал из Азии и Европы. Израиль – рынок с уникальной правовой структурой и высоким спросом на жильё. Перед выбором важно понять, где именно ваши деньги будут работать эффективнее.

Права собственности: в чём принципиальное различие

В Австралии иностранный инвестор может получить полное право собственности (фрихолд) на жилую недвижимость при наличии разрешения FIRB. В Израиле ситуация сложнее.

93% израильской земли находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Israel Land Authority). Покупатель, как правило, получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет – не полное владение. Это ключевое отличие от австралийской модели.

Тем не менее в старых городских кварталах – например, в Тель-Авиве или Бат-Яме – значительная доля вторичного жилья расположена на частной земле (Табо). Это фрихолд в полном смысле слова. Для иностранного инвестора такие объекты особенно ценны: нет необходимости в продлении аренды и согласованиях с ILA.

В Австралии иностранные граждане обязаны получать разрешение от Совета по иностранным инвестициям (FIRB). Как правило, им доступны только новые объекты или земля под застройку – не вторичный рынок. Израиль подобных ограничений на категорию объектов не вводит.

Налог на покупку: сравниваем цифры

Израиль взимает с нерезидентов налог Мас Рехиша по ставкам инвестора: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога.

Льготные ставки для единственного жилья на иностранцев не распространяются. В Австралии иностранный покупатель платит стандартный гербовый сбор штата плюс дополнительный сбор для нерезидентов. В Новом Южном Уэльсе и Виктории суммарная нагрузка может превышать 13-15% от стоимости объекта. Итого израильская ставка выглядит конкурентно.

Важно учесть: в Израиле НДС (Мам) в размере 18% применяется только к новым квартирам от застройщика. Перепродажа между физическими лицами НДС не облагается. В Австралии GST на новые объекты составляет 10%, что ниже израильского уровня.

Налог на прирост капитала при продаже

В Израиле стандартная ставка Мас Шевах составляет 25% от чистой прибыли. Нерезиденты могут претендовать на освобождение, но только при выполнении строгих условий.

Освобождение от налога при продаже единственного жилья доступно нерезиденту лишь в том случае, если он не владеет жилой недвижимостью в стране проживания. Подтвердить это нужно официальной справкой от налогового органа своей страны – что на практике бывает крайне затруднительно. Если недвижимость за рубежом есть – платите 25%.

В Австралии нерезиденты с 2012 года лишены права на скидку по налогу на прирост капитала (CGT discount). Они платят полную ставку с прибыли, которая суммируется с прочими доходами. Эффективная ставка может достигать 45%. По этому параметру Израиль выгоднее.

Арендный доход: три трека против фиксированной ставки

Израильское законодательство предлагает три варианта налогообложения арендного дохода – это редкая гибкость для иностранного инвестора.

Первый трек: освобождение от налога, если арендная плата не превышает 5 654 шекеля в месяц (порог 2025 года). Второй трек: фиксированные 10% от валового дохода без права вычета расходов. Третий трек: стандартные ставки подоходного налога с вычетом расходов – амортизации, обслуживания, процентов по ипотеке.

Нерезидент обязан учитывать важный момент: арендатор по закону удерживает налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя нет специального освобождения от налогового инспектора. Это требует заблаговременного оформления документов.

В Австралии арендный доход облагается по прогрессивной шкале без специальных льготных треков. Нерезиденты платят минимум 32.5% с первого доллара дохода. Израильский трек с 10% выглядит значительно привлекательнее.

Ипотека и ликвидность

Израильские банки предоставляют нерезидентам ипотеку с максимальным LTV 50% – вдвое меньше, чем для резидентов при покупке первичного жилья.

Австралийские банки также ужесточили условия для иностранных заёмщиков. Доступный LTV варьируется в зависимости от банка и типа объекта, нередко не превышая 60-70%. Оба рынка требуют значительного собственного капитала.

Ликвидность вторичного рынка в крупных израильских городах – Тель-Авив, Иерусалим, Хайфа – традиционно высокая. Аналитики фиксируют устойчивый спрос в последние годы, хотя конкретные темпы роста следует уточнять у профессиональных брокеров.

Дополнительные расходы и регуляторика

При покупке в Израиле инвестор несёт расходы на агента (Метавэх) – около 2% плюс НДС – и на адвоката: от 0.5% до 1.5% плюс НДС.

Регистрация сделки в Земельном кадастре (Табо) обязательна. До покупки необходимо запросить выписку Несах Табу – она подтверждает право собственности, обременения и залоги. Покупка объекта с незарегистрированными пристройками создаёт серьёзные юридические риски для покупателя.

В Австралии транзакционные издержки включают гербовый сбор, юридические услуги и инспекцию объекта. Суммарно они сопоставимы с израильскими, но гербовый сбор для нерезидентов существенно выше.

На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Итоговое сравнение: где выгоднее

Израиль предлагает более низкую ставку налога на арендный доход и конкурентный налог на прирост капитала – при условии грамотного структурирования сделки.

Австралия привлекает прозрачностью правовой системы и полным правом собственности. Однако налоговая нагрузка на нерезидента там выше по всем основным параметрам – от гербового сбора до CGT.

Израильский рынок требует глубокой юридической проверки объекта и понимания структуры земельного права. Вторичные объекты на частной земле в Тель-Авиве или Бат-Яме сочетают ликвидность и полные права владения – это редкое сочетание на ближневосточном рынке.

Израиль имеет действующие соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, Францией, США, Великобританией и рядом других стран.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Может ли иностранный гражданин купить недвижимость в Израиле без ограничений?

Ответ: Да, иностранцы могут покупать израильскую недвижимость без специальных разрешений, в отличие от Австралии.

Вопрос: Какой налог на покупку платит нерезидент в Израиле?

Ответ: Нерезидент платит Мас Рехиша: 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Можно ли получить освобождение от налога на прирост капитала при продаже в Израиле?

Ответ: Можно, но только если нерезидент докажет отсутствие жилья в стране своего проживания официальной справкой.

Вопрос: Какой максимальный размер ипотеки доступен нерезиденту в Израиле?

Ответ: Израильские банки предоставляют нерезидентам ипотеку с LTV не более 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Чем отличается фрихолд от аренды ILA в Израиле?

Ответ: Фрихолд – полное бессрочное владение. Аренда ILA – долгосрочный договор на 49 или 98 лет с государством.